Jusqu'à 13 000 euros le mètre carré en montagne : découvrez les vrais prix station par station

Jusqu'à 13 000 euros le mètre carré en montagne : découvrez les vrais prix station par station - Artice paru dans le quotidien Le Dauphiné  

La hausse des prix ralentit en France, ça baisse à Paris et dans de grandes villes, mais la montagne, malgré le contexte économique et l’enneigement aléatoire, continue d’atteindre les sommets à un rythme deux fois plus élevé que le marché national. Le rebond des taux n’a pas entamé l’appétence pour les résidences secondaires. En trois ans, le m² a pris 30 % dans les Alpes du nord.

C’est une première place dont les Avalins aimeraient se débarrasser. Val d’Isère demeure la station où la pierre est la plus onéreuse, selon le palmarès de la plateforme d’estimation Meilleurs Agents à 13 569 euros le m², et plus de 20 000 euros pour les chalets. La FNAIM dit mieux : 13 900 euros ! Tous les experts s’accordent à dire que Val est la plus chère, juste devant Courchevel. Sur le front de neige, les chalets se disputent à plusieurs dizaines de millions. Le maire Patrick Martin parle de prix indécents. Son obsession : limiter l’exode de sa population vers la vallée et Bourg-Saint-Maurice.

Les prix prohibitifs, liés à l’explosion du tourisme grippent ce même moteur économique. « On a du mal à trouver des moniteurs » explique Benjamin Dubois, le directeur technique de l’École de ski Français. Et les pulls rouges cherchent à se cotiser pour bâtir un hébergement prêt à accueillir la main-d’œuvre, dans une commune limitrophe entre Tignes, Sainte-Foy, et Bourg.

Comment en est-on arrivé là ? Privilégiée par sa situation à 1800 m d’altitude, Val d’Isère est très demandée par sa garantie neige, donnée clé en temps de choc climatique. Une forte demande qui peine à être satisfaite et fait monter les prix. Car l’offre est contrainte par la nature, le relief et les couloirs d’avalanches. Elle s’assèche aussi sur les biens standards, à mesure que les grands investisseurs arrivent, Stéphane Courbit et Bernard Arnaud en tête, avec des hôtels de luxe aux gros effectifs (100 à 300 personnes) qu’il faut loger sur place. « Ils rachètent les biens ce qui fait exploser les tarifs. Val d’Isère change de gamme, se courchevélise ».

• Courchevélisation et théorie des dominos

Ah la Courchevilisation… Ce néologisme enroberait presque un vilain mot, sorte de théorie des dominos. Si Courchevel est 2e derrière Val d’Isère, son quartier hype de 1850 reste le plus cher des Alpes avec Gstaad. À moins de 22 000 € le m², on est dans le bas de gamme. Et le haut du panier va de 35 à 70 000 €.

Une inflation contagieuse. Car les droits à construire des super chalets à plusieurs étages enterrés se tarissent sous la Saulire. Les Anglais achètent de l’ancien à coups de millions, pour démolir et rebâtir. Et la demande se tourne désormais vers la voisine Méribel où poussent les mêmes biens grand luxe. « La plus dynamique sur les hausses de prix avec de très fortes montées en gamme depuis 5 ans » selon Bertrand Carteron, expert en évaluation immobilière sur les Alpes. En Haute-Savoie, Megève n’a pas attendu pour être au top de l’immobilier haut de gamme. Là encore les prix varient selon les secteurs. Le plus cher, celui de la Cry entre le golf du Mont d’Arbois et la Cote 2000.

Mais au-delà des stations premium, la montagne ne connaît pas la crise. Hormis une légère baisse sur les appartements dans le Massif central, la hausse est partout. Dans les Alpes, l’inflation est le double de la moyenne nationale (+4,6 %). Alexandra Verlhiac, économiste pour Meilleurs Agents, ne voit toujours pas le signe d’une inversion de tendance, alors que les taux d’intérêt remontent et le contexte est incertain. « On voit en France, à Paris et dans de grandes villes, des ralentissements mais ce n’est pas le cas en montagne. » Après, plus de 10 % de hausse en 2021, la dynamique a légèrement ralenti dans les Alpes du nord (+8,2 %). Mais elle s’est accélérée dans les Alpes du sud (+9,3 %).

• Boom des résidences secondaires

Ce territoire symbolise le phénomène à l’origine de l’explosion des prix en sortie de Covid, la recherche de biens excentrés, proches de la nature.

« Le marché des résidences secondaires se porte toujours bien, explique Alexandra Verlhiac. En 2022, elles ont augmenté de 9,2 % en France. Or la région PACA a attiré avec la crise, à l’image de Marseille. Et les Alpes du sud sont plus accessibles, on peut y acquérir une résidence à moindre coût ».

Les stations sont aussi plus attractives car elles ont développé leurs charmes estivaux. « La résidence secondaire à la montagne ce n’est plus seulement pour le ski » précise Alexandra Verhliac. Bertrand Carteron confirme : « Suite au premier confinement, on a assisté au retour des Français CSP + sur des petites surfaces, au point que courant 2022 il n’y avait plus rien à vendre. Certaines agences ont fait en une année deux ans de vente. À présent il y a plus d’incertitudes et les stocks se remplissent. »

Station 4 saisons par excellence, Chamonix a enregistré en 2022 avec La Plagne le plus grand nombre de transactions. « On reste sur les mêmes tendances haussières, la forte demande se poursuit » selon Antoine Terray, agent au pied du mont Blanc. « Des programmes neufs se commercialisent 15 000 à 18 000 m², l’ancien bien placé dépasse les 10 000. Mais vu ce qu’on annonce, on reste prudent. » Entre inflation et renchérissement du crédit, des nuages pointent en France, avec 20 à 30 % de transactions en moins au niveau national anticipées en 2023 par Meilleurs Agents, mais des prix à l’équilibre.

Bertrand Carteron indique qu’au 2nd semestre, les banques françaises tendaient à se retirer, notamment avec le maintien du taux usure, mais les résidents étrangers ont continué à investir, notamment les Suisses, « qui ont gagné plus de 10 % pouvoir achat avec le franc fort ». Avec pas moins de 7 expertises en cours sur Megève, début 2023, l’expert voit les stocks se garnir à nouveau. La durée d’annonce moyenne pour vendre un bien est passée de 49 à 60 jours. « En 2019, avant crise, c’était 140 jours » relativise l’expert. Une autre époque !

• Quand même de bonnes affaires

Dans les Alpes, en cherchant bien, trouver un studio de 25 m² autour de 60 000 € n’est pas impossible. Au nord, Saint-Colomban les Villards, à moins de 2000€/m², est la plus accessible du massif devant le Collet d’Allevard (2 179 €) et Margeriaz Aillons (2 261 €). Au sud, Chabanon (1 991 €) et Montclar (2 100 €), deux stations du « 04 » sont les moins chères.

Enfin, la problématique de la loi Climat et résilience et de l’interdiction progressive à la location des passoires thermiques pourrait influer sur les prix. Si pour l’heure, la loi ne touche que la résidence principale, les agents en montagne s’inquiètent d’une extension qui serait catastrophique sachant qu’en moyenne 1 logement sur 2 en altitude est dans ce cas.

Des stations comme Puy S^t Vincent avec 76 % de passoires thermiques, Morzine-Avoriaz, 73 %, les Deux Alpes, 69 %, Châtel ou La Plagne (Savoie) : 68 % sont les plus exposées. Pour la Fnaim, la tendance de la demande est plutôt aux volumes plus généreux, mais aussi aux biens plus récents, neufs, mieux isolés. « Les acheteurs sont prêts à augmenter leur panier moyen d’investissement pour acquérir ces logements afin de ne pas les rénover en vue de la loi DPE. » Quid de l’intérêt d’acheter, moins cher des biens à rénover ?

Attention, en montagne les contraintes sont lourdes et les périodes où les travaux possibles, limitées.

Source: Le Dauphiné